2025年6-7月，高盛、瑞银等海外投行机构相继发布有关我国房地产市场的价格趋势及发展前景进行深度分析的研究报告，指出行业正经历“从粗放扩张向精细化运营的历史性跨越”，并断言我国楼市的“黄金时代”已经终结，未来将步入长期的下行通道。
以上这一结论引发市场的广泛共鸣，毕竟房价普涨神话破灭、房企债务危机频发、三四线城市库存高企等现实，似乎佐证了其等悲观的预期。
身为作者的我对此不置可否，但认为自从1998年房地产市场化改革以来至今的27年并不是我国楼市的黄金时代，而只是其早期发展阶段，这取决于该如何定义楼市的“黄金时代”。
倘若以发达国家房地产周期的完整脉络为镜，那么我国楼市对经济增长的拉动作用或许并非历史使命走向终结，而是站在一个更成熟阶段的起点。
01
我们先来探讨，过往20多年楼市早期的发展阶段并不属于所谓“黄金时代”的主要原因，即关于黄金时代的定义标准是什么。
海外投行所定义的“黄金时代”，往往是指我国从1998年“房改”后持续二十余年的量价齐升阶段，即城镇化率飙升、房价翻倍、全民炒房热潮涌动。
但这种依赖土地财政、高杠杆，以及投机性需求的繁荣，本质上是资产泡沫化的“伪黄金时代”。
而在此，我采纳的是房地产行业之于一个国家或经济体的所有发展阶段，其所对应的全部周期这一标准。
纵观发达国家发展房地产市场的经验，以美、德、日这三个国家尤甚，最先是上行期、泡沫期，之后是危机期、下行期，直到现在其等的楼市皆已普遍步入了稳定期。
大洋彼岸于次贷危机后建立严格的抵押贷款证券化监管，房价波动率下降六成，住房成为长期稳健资产；
而德国以租售同权、房价涨幅限制等制度设计，实现40年房价年均涨幅仅1.5%，居住安全感全球领先；
至于日本在泡沫破裂后转向精细化运营，REITs市场成熟度居亚洲首位，存量更新贡献六成的行业利润。
综上分析，这个稳定期的阶段或许才是属于楼市发展的黄金时代，只因其对经济乃至整个社会基本面所带来的好处远不止价格稳定和资产保值这两点，还能起到完善相关融资监管机制，以及全面实施抵押证券化等更趋于成熟的银行或金融体系的积极作用。
当楼市从“金融游戏”回归“居住服务”时，其实用价值才得以真正释放，而这正是我国经济于当前的转型目标。
02
探讨完黄金时代之于我国楼市的定义标准，紧接着来重点分析一下，假若未来我国楼市真如过往发达国家的楼市发展规律那样，从此步入黄金时代，那会带来什么样的积极影响？
如若我国楼市成功跨越下行周期，步入稳定阶段，则必将释放远超过去的深层红利，比如经济基本面对其的地位将从“增长引擎”转变成“稳定器”。
当前房地产对GDP的拖累乃是阵痛，而非长痛，畅想未来处于稳定期的楼市，其不仅得益于房企“三道红线”政策以推动行业去杠杆，由国企主导整个市场，从而降低自身作用在经济系统诸如债务连锁暴雷等一系列的风险，还促使其有生力量开始注重民生保障项目的建设，比如将保障性住房占比提升至40%，共有产权房、长租房分流刚需压力，以减少中低收入群体的购房焦虑。
除此之外，我国楼市步入黄金时代还将带来以下两大好处：
一是使金融创新走出困境，从依赖银行到多元融资。
当前诸如将保障房纳入底层资产的REITs试点扩容，以及信用债门槛的松动，正推动融资结构从量变到质变。
资本市场融资占比将从18%上升至35%，替代传统银行贷款；住房抵押证券化监管趋于完善，降低次贷式风险，为居民提供稳定的资产配置渠道。
二是推动产品力革命，从“钢筋水泥”到“美好生活”。
政策驱动的“好房子”战略，倒逼行业转向价值创造，比如上海前滩“碳中和社区”的溢价率超过周边地段近三成，绿色建筑、智能家居从概念变为标配；
再比如，旧改与城市更新占比提升至总开发量的35%以上，老旧小区改造植入医疗、商业新业态，提升居住幸福感。
03
话说回来，为何海外投行以及国内大多数人都认为如今我国的楼市俨然终结了黄金时代，除了定义标准的不同以外，还有哪些原因造成了这一普遍判断的产生呢？
我认为，造成如此认知偏差的三大根源如下：
一是标准错位，市场将“房价暴涨”等同于行业繁荣，忽视资产泡沫对实体经济的侵蚀；
二是短期阵痛掩盖长期价值，三四线城市的房价腰斩、房企采取战略性收缩，导致大规模降薪乃至失业等痛点，使公众难以看到转型的必要性；
三是政策往往具有时滞效应，比如保障房建设、REITs扩容等项目所带来的制度红利需要5–10年才会显效，与当下低迷的经济环境形成反差。
需要注意的是，作者之所以认为当前乃我国楼市黄金时代的开端，仅仅是根据上述的定义标准所推导出来的，即经历漫长的下行期之后必定会迎来行业及市场的稳定期。
然而，尽管稳定期的前景一片光明，但关于下行周期的时长仍存在一定的不确定性，比如高盛预测2025年以后的房价要再降两成以上，惠誉则预计新房销售再下滑一成左右。
也就是说，直到目前为止，任谁也无法明确给出下行期会持续多久，就连投行机构内专业的分析师都无法给出准确答案，当然也就包括作者本人。
所以说，在如今的楼市下行期，普通人还是要对购房置业这件事儿慎之又慎才行，万万不可盲目入场或上车。
尤其是刚需群体，若实在是迫不得已，只好在当下购房的话，那就优选一线及强二线城市的核心地段，比如地铁1公里圈或优质学区，并将月供控制在收入的三成以内。
而对投资者来说，回避去化周期大于30个月的高库存区域，以及高负债房企的项目楼盘，转而向核心城市群的租赁市场进军。
写在最后
综上所述，海外投行宣称楼市的“黄金时代”已然终结，实则是以泡沫膨胀期为坐标的误判。
当我国楼市经历深度调整，摆脱土地财政依赖、高杠杆投机，以及粗放开发模式之后，一个以居住属性为本、服务于实体经济，从而释放民生红利的“真黄金时代”正在孕育。
总而言之，这场转型需要时间与定力。
下行期是通往稳定期的唯一路径，但路径的长短取决于政策智慧与市场耐力的共同作用。
对于普通人而言，在寒冬中备足粮草、静待春讯，远比盲目抄底或彻底离场更具智慧。
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